Fragen & Antworten

In Anbetracht der momentanen Notlage ist die Bereitschaft der Vermieterschaft zum gegenseitigen Aushandeln von Lösungen im Interesse der gesamten Gesellschaft – ausserordentliche Umstände verlangen nach ausserordentlichen Lösungen – sicher vorhanden. Suchen Sie auf jeden Fall und frühzeitig das Gespräch mit Ihrer Vermieterschaft und suchen Sie gemeinsam nach einem gangbaren Weg für alle Beteiligten, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten. Achtung: Wenn Ihre Vermieterschaft Ihnen anbietet, den Mietzins für die fragliche Zeit zu stunden, lassen Sie sich unbedingt von uns beraten, bevor Sie eine solche Vereinbarung unterzeichnen. Sie laufen sonst im schlimmsten Fall Gefahr, dass damit Ihr Anspruch auf Mietzinsherabsetzung verloren geht.

Sollte es Ihnen momentan noch möglich sein, den Mietzins fristgerecht zu bezahlen, sollten Sie dies weiterhin tun. Bringen Sie jedoch unbedingt einen Vorbehalt dahingehend an, dass Sie den Mietzins nur unter dem Druck der Kündigungsandrohung bezahlen und eine Rückforderung ausdrücklich vorbehalten wird.

Der Umstand, dass Sie aufgrund der notrechtlichen Betriebsbeschränkung durch den Bundesrat Ihr Geschäft momentan nicht betreiben können, stellt unseres Erachtens klar einen Mangel an der Mietsache dar. Die Rechtsprechung hat sich zu dieser Frage in Anbetracht der Aktualität noch nicht geäussert. Grundsätzlich können Sie von der Vermieterschaft eine Mietzinsreduktion verlangen. Dies entbindet Sie jedoch nicht von der Verpflichtung, den Mietzins zu bezahlen. Wichtig ist allerdings, dass Sie der Vermieterschaft diesen Mangel anzeigen. Teilen Sie Ihrer Vermieterschaft per eingeschriebenem Brief mit, dass Sie in Anbetracht der bundesrätlichen Verordnung Ihren Geschäftsraum nicht zweckgemäss nutzen können und legen Sie ihr Ihre finanzielle Notlage dar.

Falls Sie den Mietzins nicht mehr bezahlen können, sollten Sie Ihre Vermieterschaft schriftlich und per Einschreiben kontaktieren. Schildern Sie Ihre Situation und bitten Sie die Vermieterschaft darum, dass sie Ihnen die Miete erlässt. Erlässt Ihnen die Vermieterschaft den Mietzins, so lassen Sie sich das schriftlich bestätigen. Ist Ihre Vermieterschaft nicht bereit, Ihren Mietzins zu erlassen, und stellt sie Ihnen stattdessen eine Zahlungsaufforderung mit einer 30-tägigen Zahlungsfrist mit einer Kündigungsandrohung zu, so sollten Sie innerhalb der 30-tägigen Zahlungsfrist ein Mietzinsherabsetzungsgesuch bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einreichen. Lassen Sie sich dafür unbedingt von uns beraten.

Zieht die Vermieterschaft die Kündigung durch, so sollten Sie diese nicht einfach hinnehmen. Fechten Sie die Kündigung an! Das müssen Sie innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung oder, wenn Sie die Kündigung mangels Zustellung durch den Postboten bei der Poststelle abholen müssen, innert 30 Tagen ab dem ersten Tag der Abholfrist bei der zuständigen Schlichtungsbehörde tun. Nach Erhalt der Kündigung sollten Sie sich sofort eingehend vom Mieterinnen- und Mieterverband beraten lassen.

In der Stadt Zürich gilt für den zweiten Lockdown die sogenannte «Drei-Drittels-Lösung»: Die Stadt Zürich übernimmt einen Drittel der Miete, sofern sich Mieter- und Vermieterschaft einigen, je einen weiteren Drittel zu tragen. Mehr Informationen dazu gibt es hier.

Die Rohbaumiete ist bei der Geschäftsmiete häufig anzutreffen. Der individuelle Ausbau und die Einrichtungen erfolgen bei der Rohbaumiete nach den Vorstellungen und auf Kosten der Mieter. Da der Mieter mit zum Teil hohen Kosten für den Innenausbau konfrontiert ist, muss der Mietzins für den Geschäftsraum – verglichen mit dem Mietzins für ein ausgebautes Mietobjekt –reduziert werden.  Wichtig ist, dass im Vertrag genau geregelt wird, welche Investitionen zu Lasten des Mieters, welche zu Lasten des Vermieters gehen; was mit den Investitionen geschieht, wenn der Mieter wieder auszieht und wie der Mieter für den Mehrwert entschädigt wird. 

Bei einem Optionsrecht bzw. bei einer Verlängerungsoption, wird dem Mieter das Recht eingeräumt, dem Vermieter mitzuteilen, ob er das Mietverhältnis um eine vereinbarte Dauer (häufig fünf bis zehn Jahre) verlängern will. Wichtig ist, dass das im Mietvertrag festgesetzte Datum, bis wann die Verlängerungsoption ausgeübt werden muss, eingehalten wird. Verlangt der Mieter keine Verlängerung endet das Mietverhältnis je nach Vertrag automatisch oder wird als unbefristetes Mietverhältnis weitergeführt und kann jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt werden. 

Ja, Art. 260a OR verlangt ausdrücklich Schriftlichkeit. Es empfiehlt sich, diese Formalität ernst zu nehmen, auch wenn Sie sich mit dem Vermieter gut verstehen. Denn erstens kann sich auch ein gutes zwischenmenschliches Verhältnis trüben. Zudem kann es sein, dass das Haus bis zu Ihrem Auszug verkauft wird oder dass der Vermieter stirbt. Dann haben Sie es bei der Geschäftsabgabe mit jemand anderem zu tun, der nichts von einer früheren mündlichen Zusage weiss.

Nein! Diese Vertragsklauseln sind zwar noch recht verbreitet. Aber es ist ziemlich unbestritten, dass sie vor dem Gesetz nicht standhalten. In einem Mietvertrag kann man die Grenze des kleinen Unterhalts nicht beliebig hoch ansetzen, denn gemäss Art. 256 OR darf die Unterhaltspflicht des Vermieters vertraglich nicht ausgehebelt werden. Nach neuerer Gerichtspraxis gehören nur Reparaturen zum kleinen Unterhalt, die der handwerklich normal begabte Mieter selber ausführen kann. 

Es gibt echte und unechte Verlängerungsoptionen. Nur bei echten Optionen wird der Mietvertrag automatisch zu den gleichen Bedingungen verlängert. Bei einer unechten Option - wie in Ihrem Fall - führt die Ausübung der Option noch nicht zur automatischen Vertragsverlängerung. Sie müssen sich zuerst mit Ihrem Vermieter über die Höhe des Mietzinses und weitere Vertragskonditionen einigen. 

Nein, die normale Abnutzung geht zulasten des Vermieters. Er kann von Ihnen nicht verlangen, dass Sie die Räume vor dem Auszug neu streichen oder gar renovieren. Wenn Sie den Geschäftsraum übermässig abgenutzt haben, d.h. wenn Ihnen beispielsweise etwas kaputt gegangen ist, schulden Sie dem Vermieter allerdings eine Entschädigung. Dabei ist die Altersentwertung zu berücksichtigen. Auch bei übermässiger Abnutzung müssen Sie nicht den Neuwert der beschädigten Einrichtungsteile vergüten, sondern nur den Zeitwert. Diesen berechnet man mit Hilfe der Lebensdauertabelle. Als Mitglied können Sie die Tabelle auf dieser Website vergünstigt bestellen.

Nein. Aber wenn er ihn ablehnt, obwohl er zahlungsfähig und zumutbar ist, sind Sie aus Ihren vertraglichen Verpflichtungen entlassen und müssen ab dem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr bezahlen, ab dem der Nachmieter Ihren Geschäftsraum gemietet hätte. Wenn Sie sicher sein wollen, dass der von Ihnen vorgeschlagene Nachmieter den Zuschlag für den Geschäftsraum erhält, dann müssen Sie das Geschäft gemäss Art. 263 OR übertragen (vgl. Ausführungen zu Übertragung der Miete auf einen Dritten).

Nein. Als Mieter eines Geschäftsraums können Sie Ihren Mietvertrag auf einen Dritten übertragen. Sie brauchen zwar die schriftliche Zustimmung Ihres Vermieters. Diese kann Ihnen jedoch nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Sie haben so die Möglichkeit den Mietvertrag auf Ihren Käufer zu übertragen. Allerdings haften Sie längstens zwei Jahre solidarisch mit Ihrem Käufer für den Mietzins. Es ist somit wichtig, dass Sie Ihren Käufer genau prüfen.

Nein. Als Mieterin oder Mieter sind Sie von einer Kündigung existenziell betroffen. Der Vermieter muss deshalb bei einer Kündigung strengere Vorschriften einhalten. Er muss ein amtlich genehmigtes Formular verwenden, das eine Rechtsmittelbelehrung enthält. Als Mieter müssen Sie hingegen nur schriftlich kündigen. Aufgepasst: Diese Bestimmungen gelten nur für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen. 

Eine fristlose Kündigung ist nur wegen ganz gravierenden Missständen zulässig, die den Verbleib im betreffenden Mietobjekt unzumutbar machen. Bei weniger schwerwiegenden Mängeln kommt lediglich eine Mietzinsreduktion in Frage. 

Laut Gesetz kann bei Geschäftsräumen das Mietverhältnis sechs Jahre erstreckt werden. Die Schlichtungsbehörde nimmt dazu eine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter vor. Diese Maximaldauer wird aber selten gewährt, jedenfalls nicht in einem ersten Schritt. 

Auf der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter die einzelnen Positionen detailliert aufschlüsseln und gleich wie im Mietvertrag benennen. Es gibt immer wieder Vermieter, welche auf der Nebenkostenabrechnung ganz andere Bezeichnungen als im Mietvertrag verwenden. Das macht die Abrechnung schwer nachvollziehbar. Als Mieterin oder Mieter müssen Sie auch erkennen können, wie die gesamten Nebenkosten auf die einzelnen Mietparteien aufgeteilt werden.

Steuern, Gebäudeversicherungsprämien, Anschlussgebühren für Kabelnetz, Kanalisation, Niederschlagsableitungsgebühr (Meteorwasser) , Erschliessungsgebühren, Hypothekar- und Baurechtszinse, Reparaturen und Investitionen. 

Ja. Aber er muss Formvorschriften einhalten. Eine Abänderung des einmal gewählten Schlüssels stellt eine Vertragsänderung dar, welche der Vermieter nur unter Einhaltung der gesetzlichen Formalitäten vornehmen darf. Das heisst, er muss sie Ihnen auf einem amtlichen Formular unter Einhaltung der Kündigungsfrist plus 10 Tage ankündigen.

Die Heizkosten für leerstehende Geschäfts- oder Wohnräume gehen zu Lasten des Vermieters. Wird ein nichtbewohntes Mietobjekt nachweislich nur so stark geheizt, als dies zur Vermeidung von Frostschäden nötig ist, muss der Vermieter nur einen reduzierten Teil der Heizkosten übernehmen. 

Laut Gesetz verjähren Nebenkosten fünf Jahre nach Ablauf der betreffenden Abrechnungsperiode oder nach dem Auszug aus einem Geschäft. Wenn Sie als Mieterin oder Mieter im September 2015 eine Nebenkostenabrechnung für die Periode vom 1. Juli 2009 bis zum 30. Juni 2010 erhalten, müssen Sie diese nicht mehr begleichen. Denn der Anspruch des Vermieters ist am 30. Juni 2015 verjährt.

Gemäss Art. 14 VMWG gelten die Kosten einer umfassenden Überholung in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend. «In der Regel» bedeutet jedoch, dass es im Einzelfall auch einmal weniger sein kann.  Je weniger eine Liegenschaft in der Vergangenheit unterhalten wurde, desto tiefer ist der wertvermehrende Anteil grundsätzlich anzusetzen.  

Ist ein Mietobjekt nicht wie vertraglich vereinbart nutzbar, dann handelt es sich um einen Mangel. Der Mieter kann die Beseitigung des Mangels, eine Herabsetzung des Mietzinses sowie allenfalls Schadenersatz verlangen. In Ihrem Fall haben Sie Anspruch auf Mietzinsreduktion, weil Sie Ihr Strassenkaffee nicht nutzen können. Allenfalls können Sie auch Schadenersatz für den entgangenen Gewinn beantragen. In diesem Fall müssen Sie jedoch den entgangenen Gewinn beziffern können.  Schadenersatz bekommen Sie nur, wenn Ihr Vermieter nicht darlegen kann, dass ihn kein Verschulden trifft.

Der Vermieter kann Umbauarbeiten nur vornehmen, wenn diese für den Mieter zumutbar sind. Was zumutbar ist, ist jedoch häufig strittig. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter rechtzeitig über allfällige Immissionen informiert werden muss. Dies damit Sie möglichst wenig in Ihrer Geschäftstätigkeit beeinträchtigt werden. Es lohnt sich, sofort mit dem Vermieter das Gespräch zu suchen, schriftlich auf das Problem hinzuweisen und/oder  Mietzinsreduktion und Schadenersatz geltend zu machen. 

Wenn Sie eine schriftliche Zustimmung Ihres Vermieters für die ausgeführte Renovationen haben, dann können Sie bei Beendigung des Mitverhältnisses eine Entschädigung für den Mehrwert verlangen. Haben Sie die Renovation jedoch ohne schriftliche Zustimmung durchgeführt, allenfalls nur mit mündlichem Einverständnis, dann können Sie nicht auf die Entschädigung bestehen. Sie müssen sich in diesem Fall mit Ihrem Vermieter einigen. Sehr häufig, verlangt der Vermieter keinen Rückbau, er nimmt die Investitionen jedoch so zu sagen als „Geschenk“ entgegen und verweigert eine Entschädigung. 

Jein! Um eine Renovation zu planen, darf der Vermieter Ihr Geschäft zwar betreten. Eine Vorankündigungsfrist von zwei Stunden ist aber viel zu kurz. Er muss seinen Besuch mindestens 24 oder 48 Stunden im Voraus ankündigen. Aber auch wenn er diese Frist einhält, können Sie ihn abweisen, wenn Ihnen der vorgesehene Termin sehr ungelegen kommt. Am besten schlagen Sie ihm dann einen andern vor. 

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen können Sie als  Mieterin oder Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache anfechten. Und zwar dann,  wenn mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist: Sie mussten Ihr Geschäft aufgrund einer persönlichen oder familiären Notlage unbedingt nehmen, in der betreffenden Gegend herrscht Geschäftsknappheit oder Ihr Mietzins ist mindestens 10 Prozent  höher als derjenige des Vormieters. 

Das ist eine umstrittene Sache. Die bisher übliche Praxis, den Mietzins als Ausgleich für allgemeine Kostensteigerungen pro Jahr pauschal um ein halbes oder sogar ein ganzes Prozent zu erhöhen, ist gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht zulässig. Die Vermieter müssten eine genaue Vergleichsrechnung vorlegen. Weil das aufwändig ist, lassen die Schlichtungsbehörden meistens trotzdem Pauschalen zu, jedenfalls solange sich der Mieter nicht dagegen wehrt.

Der Vermieter darf den Mietzins nur erhöhen, wenn er wertvermehrende Verbesserungen vorgenommen hat. Für die Wiederherstellung des vorherigen Zustands kann er nicht mehr Mietzins verlangen. Und für die Zeit, in welcher  Sie Ihr Geschäft nur eingeschränkt oder gar nicht nutzen konnten, haben Sie zudem Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. 

Bei Geschäftsräumen werden häufig indexierte Mietverträge abgeschlossen. Ist ein Mietvertrag mindestens fünf Jahre unkündbar, so kann er gemäss geltendem Recht mit einer Indexklausel versehen werden. Während der Vertragsdauer kann der Mietzins jährlich der Teuerung angepasst werden. Zulässig ist eine Indexklausel sogar in Verträgen, die nur dem Vermieter mindestens fünf Jahre keine Kündigung erlauben, dem Mieter aber schon. Theoretisch können Sie bei rückläufiger Teuerung auch eine Senkung verlangen.

Während der festen Vertragsdauer kann Ihr Mietzins nur der Teuerung angepasst werden. Sobald die feste Vertragsdauer jedoch ausläuft, können Sie eine Anpassung an den gesunkenen Referenzzins verlangen. Wichtig ist, dass Sie die Kündigungsfristen einhalten und genau auf den Zeitpunkt des Auslaufens hin die Senkung verlangen. 

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Nein, generell verbieten kann er Ihnen das nicht. Gemäss Gesetz benötigen Sie zur Untervermietung zwar die Zustimmung des Vermieters. Dieser darf seine Zustimmung aber nur aus ganz bestimmten triftigen Gründen verweigern, die in Art. 262 OR aufgezählt sind. Zusätzlich zu den in dieser Gesetzesbestimmung erwähnten Verweigerungsgründen hat das Bundesgericht kürzlich festgehalten, dass ein Untermietverhältnis befristet sein muss, wenn die gesamten Räumlichkeiten untervermietet werden. Es muss sicher sein, dass Sie als Hauptmieterin oder Hauptmieter irgendwann wieder in die betreffenden Räumlichkeiten zurückkehren werden. Sonst kann der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung verweigern.

Als Untermieterin haben Sie die gleichen Rechte gegenüber Ihrem Vermieter (Hauptmieter), wie dieser gegenüber seinem Vermieter. Sie können somit die Kündigung als missbräuchlich anfechten und Mieterstreckung verlangen. Das Untermietverhältnis kann jedoch nicht über das Ende des Hauptmietverhältnisses hinaus erstreckt werden.

Die Kündigung hat Ihre Tante bekommen. Sie braucht den Laden aber offensichtlich nicht mehr. Sie kann die Kündigung zwar anfechten. Sie kann aber keine Härte geltend machen, weil sie persönlich nicht von der Kündigung betroffen ist. Sie selber sind zwar betroffen, Sie können aber gegenüber dem Eigentümer (Hauptvermieter) keine Erstreckung verlangen. Folglich ist die Gefahr gross, dass keine Erstreckung gewährt wird und Sie Ihren Laden räumen müssen, auch wenn Sie eigentlich eine grosse Härte vorweisen könnten.

Nur, wenn Sie Ihrem Untermieter das Geschäft gemäss Art. 263 OR übertragen. Übertragen Sie das Geschäft auf einen Dritten, bspw. auf Ihren Untermieter, dann haften Sie noch solidarisch zusammen mit dem Dritten bis das Mietverhältnis mit ihm beendet wird. Längstens aber für zwei Jahre.