«Nur weil man abreisst und neu baut, muss man nicht horrende Mieten verlangen»

Mehr Wohnungen, weniger Zersiedelung: Verdichtung klingt nach der idealen Antwort auf die Wohnungsnot. Doch in der Praxis führt sie häufig zu steigenden Mieten und Verdrängung. Gabriela Debrunner ist Professorin für Raumplanung und Wohnen an der Universität Lausanne und untersucht, warum ausgerechnet der Bau von mehr Wohnungen die Probleme verschärfen kann. Im Interview erklärt sie, welche Rolle Investor*innen und Pensionskassen spielen und wie Städte und Gemeinden gegensteuern können. Und weshalb die Schweiz grundsätzlich überdenken sollte, wie sie verdichtet.

In vielen Schweizer Städten fehlen Wohnungen. Gleichzeitig soll nicht weiter in die Fläche gebaut werden. Verdichtung scheint da die ideale Lösung, oder nicht?

Verdichtung an sich ist eine gute Idee. Der Haken ist: Das Schweizer Raumplanungsgesetz, das die Verdichtung regelt, definiert nicht, wie man sie umsetzt. Denn das Gesetz wurde vor über zehn Jahren mit einem ökologischen Gedanken geschaffen: Zersiedelung stoppen und die Landschaft schützen.

Das allgemeine Verständnis von Verdichtung ist doch aber schon, dass man auf einer Fläche mehr bauen kann als bisher, oder nicht?

Das ist richtig und hat auch funktioniert. In den letzten zehn Jahren wurde viel gebaut. Wir haben heute eine höhere bauliche Dichte, mit grösseren Gebäudevolumen, mehr Häusern und mehr Wohnungen.

In der Schweiz wurde in den letzten Jahren hauptsächlich die harte Verdichtung praktiziert.

Und trotzdem fehlt es an Wohnraum. Weshalb?

Nicht nur die Bautätigkeit ist gestiegen, sondern auch der Wohnflächenverbrauch pro Kopf. Das Resultat: An einem Ort gibt es zwar mehr Wohnungen, aber es leben trotzdem nicht mehr Menschen dort wie vor der Verdichtung. Die sogenannte Nutzungsdichte hat sich nicht erhöht – trotz mehr Bautätigkeit.

Wie wurde in den vergangenen Jahren verdichtet, dass unter dem Strich nicht mehr Menschen auf derselben Fläche leben?

Es gibt zwei Formen der Verdichtung: die harte und die sanfte. Bei der harten Verdichtung ersetzt man bestehende Bauten durch Neubauten. Die sanfte Verdichtung erfolgt hingegen durch Renovationen, Anbauten oder die Anpassung bestehender Grundrisse. In der Schweiz wurde in den letzten Jahren hauptsächlich die harte Verdichtung praktiziert.

Inwiefern ist das ein Problem?

Harte Verdichtung ist oft gekoppelt an Geschäftsinteressen und Profit. Investor*innen können an einem Ort mehr Wohnungen realisieren als bisher. Das ist für sie finanziell interessant. Denn für ihren Profit ist entscheidend, wie viele Wohnungen sie bauen können und nicht, wie viele Menschen an einem Ort leben.

Das bringt uns zum nächsten Thema: Verdrängung. Wie hängen Verdichtung und Verdrängung zusammen?

Sie sind eng verknüpft. Man könnte denken: Es gibt mehr Wohnungen also müssten laut Marktlogik die Mieten sinken. Schliesslich wächst das Angebot. Bei der Verdichtung läuft das etwas anders, oft sogar gegenteilig.

Können Sie das erklären?

In älteren bestehenden Gebäuden sind die Mietpreise oft eher tief. Auch weil die Bewohner*innen schon lange darin leben. Reisst man es ab und baut neu, kann man die Mietpreise auf ein neues Niveau anheben. In der Schweiz gibt es keine Mietpreisregulierung bei Neubauten. Ein klassisches Beispiel: Eine Siedlung wird abgerissen und mit einem Neubau ersetzt. Die Miete für die alte 5-Zimmer-Wohnung lag zwischen 2500 bis 3000 Franken. Im Neubau werden drei 2.5-Zimmer-Wohnungen für 2500 bis 3000 Franken vermietet. Für die Investor*innen ist das sehr attraktiv, sie können ihren Profit steigern. Die bisherige Bewohnerschaft kann sich diese Mietpreise hingegen meist nicht leisten und muss wegziehen.

Welche Folgen hat das für Betroffene aber auch für ein Quartier oder ein Gebiet?

Betroffene geraten häufig in prekäre Wohnsituationen. Sie ziehen in ein altes Gebäude, von dem sie nicht wissen, wann es wieder abgerissen wird, gehen befristete Mietverhältnisse ein oder leben auf engem Raum, etwa als fünfköpfige Familie in einer 2.5-Zimmer-Wohnung. Weil sie sich nichts anderes leisten können. Manche verlassen auch ihre Umgebung und ziehen beispielsweise aus der Stadt.

Genossenschaften und die öffentliche Hand orientieren sich stärker an sozialen und ökologischen Grundsätzen.

Und was passiert mit einem Quartier?

Verdrängung beeinflusst die Qualität einer Nachbarschaft. Durch die Erneuerung von Gebäuden und der Bewohnerschaft entsteht ein anderes Quartier, mit anderen Angeboten. Denn auch die Mieten fürs Gewerbe steigen. Der alteingesessene kleine Laden kann sich das nicht mehr leisten und wird durch ein finanzkräftigeres Unternehmen ersetzt. Der klassische Anonymisierungsprozess einer Stadt. Am Ende sehen die Quartiere alle ähnlich aus, die Diversität nimmt ab – auch weil sich aufgrund der schnellen Veränderungsprozesse kaum jemand mehr persönlich kennt.

Bisher ging es immer um Abriss und Neubau, also harte Verdichtung. Ist die sanfte Verdichtung besser, sprich sozial verträglicher?

Es gibt keine Langzeitstudien, die das klar belegen. In der Tendenz führt die sanfte Verdichtung aber zu weniger Verdrängung. Der Grund: Renoviert man im bewohnten Zustand, kann die Eigentümerschaft die Mieten nicht beliebig erhöhen, weil das Mietverhältnis bestehen bleibt. Das ist mietrechtlich geregelt. Die meisten Mieter*innen können sich den leichten bis mittleren Anstieg nach der Renovation leisten. Aber auch harte Verdichtung ist sozialverträglich möglich.

Wie sieht das aus?

Der zentrale Hebel ist der Mietpreis. Nur weil man einen Ersatzneubau umsetzt, heisst das nicht, dass man horrende Preise verlangen muss. Um eine harte Verdichtung sozial verträglich zu machen, ist es wichtig, dass man bisherigen Mieter*innen Zwischen- oder Anschlusslösungen im gleichen Quartier oder sogar die Möglichkeit einer Rückkehr bietet. Ausserdem braucht es im Prozess eine gute Kommunikation und Begleitung der Betroffenen, so, dass diese nicht aus ihrer Stadt wegziehen müssen.

Täuscht der Eindruck oder wird das selten so praktiziert?

Leider wird harte Verdichtung selten sozial verträglich umgesetzt. Man muss dabei aber klar zwischen den verschiedenen Eigentümer*innen unterscheiden. Genossenschaften und die öffentliche Hand orientieren sich stärker an sozialen und ökologischen Grundsätzen.

Privat-institutionellen Eigentümer*innen sehen häufig nicht ein, weshalb sie darauf achten sollten, dass keine Verdrängung stattfindet.

Wie sieht es bei den anderen Eigentümerschaften aus?

Es gibt zwei problematische Gruppen. Einerseits die privat-institutionellen Eigentümer*innen. Sie besitzen am meisten Boden und sind gleichzeitig das grösste Problem. Denn sie sind weder rechtlich noch moralisch oder ideologisch verpflichtet, sozial zu handeln. Sie sehen häufig nicht ein, weshalb sie darauf achten sollten, dass keine Verdrängung stattfindet. Sozialverträglichkeit ist nicht ihr Geschäftszweck, Gewinnmaximierung hingegen schon.

Und welches ist die zweite Gruppe?

Die Pensionskassen. Das Gesetz sagt den Pensionskassen ausdrücklich, dass sie Gewinn erwirtschaften müssen. Dies tun sie, indem sie das Geld ihrer Anleger*innen – also von uns Versicherten – investieren, unter anderem in Immobilien. Das führt wiederum dazu, dass auch sie möglichst hohe Profite mit Immobilien und Wohnungen machen wollen oder sogar müssen.

Das wirkt nach einem Zielkonflikt: Es braucht mehr bezahlbare Wohnungen, gleichzeitig sind die Renten vieler Menschen von den Renditen der Pensionskassen abhängig. Wie lässt sich dieser Widerspruch auflösen?

Diesen Zielkonflikt gibt es. Als Arbeitnehmerin möchte ich auch, dass meine Pensionskasse mein Geld gut anlegt. Hat das aber zur Folge, dass ich jeden Monat mehr Miete zahlen muss, geht die Rechnung am Ende vielleicht gar nicht auf.

Wie meinen Sie das?

Warum muss ich heute darauf verzichten, ein erschwingliches Leben in einer leistbaren Wohnung zu führen? Damit ich künftig eine bessere Rente habe? Vielleicht lebe ich dann ja gar nicht mehr. Diese Erklärung leuchtet mir also nicht vollständig ein. Hinzu kommt, dass uns für dieses Narrativ bislang die Daten fehlen. Man müsste untersuchen: Wie viel könnte ich sparen, wenn meine Miete tiefer wäre? Und wie viel mehr Rente erhalte ich, weil meine Pensionskasse in Wohnimmobilien investiert? Die Frage ist, ob das in einem angemessenen Verhältnis steht. Ich stelle fest, dass bei den Pensionskassen Diskussionen in diese Richtung stattfinden, aber nur langsam.

Was verändert sich konkret bei den Pensionskassen?

Es gibt die Tendenz, dass Pensionskassen bei grösseren Projekten umsichtiger planen, etwa etappiert bauen oder die Mieter*innen begleiten. Denn der öffentliche Druck wächst: Verdrängt eine Pensionskasse für einen Neubau zahlreiche Mieterinnen, droht ein Imageschaden, zumal darunter die eigenen Versicherten sein können. Noch ist dieses Vorgehen aber kein Standard und kommt vor allem bei grossen Projekten zum Zug. Die Tendenz ist positiv, einen grossen Effekt sehe ich bisher aber nicht.

Je mehr Boden die öffentliche Hand besitzt, umso besser.

In der Diskussion um Verdichtung und Verdrängung hat die öffentliche Hand – konkret Städte oder Gemeinden – gewissen Einfluss. Wie gross ist dieser?

Er kann oder könnte sehr gross sein, wenn eine Stadt oder Gemeinde das will. Es geht um Bodenpolitik und den Bodenmarkt. Denn der Bodenpreis beeinflusst die Mietpreise. Städte und Gemeinden können mit gewissen Instrumenten aktiv in den Bodenmarkt eingreifen und dafür sorgen, dass sich ein Teil der Mieten unabhängig vom Markt entwickelt.

Können Sie einige dieser Instrumente erläutern?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten. Eine sind finanzielle Fördermittel. Städte können eigene Fonds oder Stiftungen schaffen, über die sie preisgünstigen Wohnraum fördern. Ein zweiter Hebel ist die Zonenplanung: Bei Auf- oder Umzonungen kann eine Gemeinde etwa vorschreiben, dass ein bestimmter Anteil preisgünstiger Wohnraum entstehen muss. Hinzu kommen städtebauliche Verträge. Vereinfacht gesagt kann eine Stadt einem Investor mehr bauliche Möglichkeiten gewähren und im Gegenzug bestimmte Bedingungen stellen, etwa zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum.

Noch direkter kann die öffentliche Hand Einfluss nehmen, wenn ihr der Boden selbst gehört.

Ja, die öffentliche Hand kann Boden auch selbst erwerben und darauf selbst Wohnungen bauen oder das Land im Baurecht beispielsweise an eine gemeinnützige Genossenschaft abgeben. Der Vorteil dabei ist, dass die öffentliche Hand und gemeinnützige Bauträger nicht dieselben Renditeziele verfolgen wie private Investor*innen. Deshalb gilt zurzeit in der Schweiz: Je mehr Boden die öffentliche Hand besitzt, umso besser.

Interview: Samantha Taylor, Mieten+Wohnen